书面合同并非借名买房法律关系成立的必要条件，当事人虽未就借名买房事宜签订书面合同，但有其他证据证明双方口头上达成了借名买房协议，且之后双方以实际行动表明二者形成了借名买房的合意，实际购房人支付房款及契税，名义购房人办理房屋登记手续成为名义上的房屋所有权登记人，但房屋由实际购房人实际占有、使用、收益、处分该房屋，因此二者之间成立事实上的借名买房关系。     

借名买房是否受法律保护即效力问题，还应当考虑借名买房是否规避法律法规、侵害社会公共利益、违反公序良俗，否则属于无效合同。案情简介       

张某系Z某的亲外甥，在Z某公司任出纳工作。Z某为了走流水多次使用张某的银行卡进行转账。    

 2020年4月Z某获知广福路有11套房屋、铺面出卖，价格相对较低。因该批房屋交易需经公证处公证，同时必须由公证处对购房款进行资金监管。买受人支付购房款后，出卖方将11套房屋登记在买受方统一签约人指定的第三人名下，以完成二手房交易。     

遂Z某借用外甥张某的名义购买房屋。房款和相应契税都是由Z某转账至同意签约人元某银行卡上。房屋产权证登记在张某名下，张某成为案涉房屋的所有权人。Z某接收房屋后出资对房屋进行了装修并出租，承租人按照Z某指示将租金转到张某卡上，房屋平时的经管由Z某负责。     

后张某离开Z某公司，张某以原房产证遗失为由向不动产登记机构重新申请了案涉房屋不动产产权登记证并持有。     

Z某2023年初因公司经营需要使用案涉房屋抵押贷款，联系张某给予配合办理银行抵押贷款，张某回复房屋是其购买的不同意借给Z某贷款请求。Z某才发觉张某当真为房屋所有权人，自己作为实际购房人的权益需要立即救济保护。    

 Z某遂委托上首所杜律师、苏律师代理诉讼。经过律师检索资料、收集证据，制作诉讼文书提起诉讼，并申请对案涉房屋进行保全。    

 通过开庭调查、质证，事实逐渐清楚再现。张某见自己的名义购房人事实已经显露，便提出同意协助办理案涉房屋过户给Z某的手续，由Z某给予一定补偿的调解意见。经过双方当事人同意达成调解，最终Z某获得了案涉房屋所有权，维护了自己合法权益。

办案心得       

1.仔细分析案情，检索类似案例，明确请求权。通过分析检索，确立本案由为所有权确认纠纷。     

2.加大收集证据力度。本案产权证在张某手中，其为登记权利人，仅凭Z某付款不能完成所有权确认，因张某辩称委托Z某付款，向Z某借款支付房款等。通过努力工作获取了公证处的公证文书、资金监管服务协议等证据，但仍属于间接证据，后督促当事人再寻找证据，发现了原旧手机中双方谈判的录音证据以及视频。在庭审时还申请了装修以及承租人出庭作证、调取张某银行流水等，加大了本方证据证明力度。    

 3.重视法庭发问。法庭调查时，作为张某明显心虚，必然在回答问题时会露出矛盾。整理提纲，多发问、多追问，总有事实出现。    

 4.因张某媳妇俞某依法属于案涉名义房屋的共有人，因此在起诉确定被告时，应当将俞某列为被告。

代理词   

尊敬的审判长：     

云南上首律师事务所受Z某的委托，指派杜律师、苏律师担任Z某诉张某、俞某所有权确认纠纷案中Z某的诉讼代理人。通过庭审调查质证，代理人认为Z某的诉请有理有据，应当依法支持原告的全部诉讼请求。具体事实理由如下：一、Z某与张某之间构成借名买房法律关系。     1.因张某在Z某经营的昆明xx有限公司任出纳，Z某与其达成借名买房口头协议。     

张某除了在Z某经营的昆明xx有限公司任出纳外，还是Z某的亲外甥。前述关系是双方商议借名买房的前提因素。因Z某超过60周岁不好贷款，就与张某商议借名买房，后面再用该房抵押贷款。张某口头答应以其名购买案涉房屋。     

 以上事实从Z某一审补充证据第59页“俞：如果这件事的确像你们说呢单纯呢更挂名了嘛，我们居于互相信任，咯对”、第63页“祝：我现在说呢是广福路呢这个房子呢事情，我现在说呢是这个事情。俞：这个事情如果你觉得是这种了，那么挨我们挨他呢这些事情了的呢，要喊我咋个签字，横签竖签，我来签，没得关系，我来签”、64页“俞：办，没得问题，你挨他呢这些费用样世结好了来给我，我就签字”等等。Z某与张某、俞某2021年6月5日聊天录音，充分证明Z某与张某达成了口头借名买房协议。当时因俞某要求Z某给张某20年左右的社保费用赔偿等原因未能形成最终书面协议。同时证人元某当庭证实系依据Z某指示将房屋办理在张某名下。     

书面合同并非借名买房法律关系成立的必要条件，本案中Z某与张某虽未就借名买房事宜签订书面合同，但前述录音证据能够充分证明双方口头上达成了借名买房协议，且之后双方以实际行动表明二者形成了借名买房的合意，Z某通过案外人元某支付房款及契税，张某配合Z某办理房屋登记手续成为名义上的房屋登记人，房屋交付给Z某使用并由Z某实际占有、使用、收益、处分该房屋，因此二者之间成立事实上的借名买房关系，无书面合同并不影响二者之间借名买房法律关系的成立。     

2.Z某实际支付了案涉房屋全部房款契税，是案涉房屋实际权利人。     

Z某委托元某向云南省昆明市明信公证处一次性支付了案涉房屋购房款2065569元及印花税、契税计103394.15元，还有备案合同价款之外实际应当支付的房款共计280万元。原告与案外人元某系合作伙伴关系，2020年4月，Z某与元某了解到昆明市广福路以北广福商业中心有11套房屋即将出售，因该批房屋交易需经云南省昆明市明信公证处（以下简称“公证处”）公证，同时必须由公证处对购房款进行资金监管，买受人支付购房款后，出卖方将11套房屋登记在买受人元某指定的第三人名下，完成二手房交易。    

 2020年8月26日，原告Z某通过银行向元某转款280万元，用于支付本案房屋购房款，税费及其他房屋的部分款项，委托元某完成案涉房屋交易事项。2020年9月17日，元某向公证处支付了11套房屋的全部购房款，共计22233127元，并按原告Z某的指示将案涉房屋登记在被告张某名下，由被告张某代为持有。法庭查明案涉房屋2020年9月22日的房产证原件存放于Z某处，2022年张某以房产证原件遗失私自补办了房产证。    

 3.张某系案涉房屋的名义权利人，不是真实购房人。     

从Z某一审补充证据第3页《二手商品房交易购房资金监管服务协议》证实，列明的购房人非张某，十一套房屋统一列明购房人为元某。第11页资金监管款项提取确认书载明“（SY1幢1-3层商铺）10号商铺已经登记于本人指定买受人张某名下”，充分证实张某仅为名义购房人。通过庭审查实，张某对购买该商铺的所有联络细节付款事实均不知悉情况，对整个房款契税为280万元至今仍不知悉为何而来，当然不是真实购房人。    

 4.本案借名买房未规避法律法规侵害社会公共利益，也未违反公序良俗，不存在合同无效事由。     

（1）本案借名买房没有侵犯社会公共利益。Z某购房时年龄超过60周岁，不便办理贷款，遂发生借名买房事实。Z某出生于1958年2月4日，购房时2020年9月21日已经年满62岁，作为企业经营人员且考虑自己年龄超过60周岁今后不便以该房办理抵押贷款事宜，遂借自己亲外甥张某名义购房。而且本案借名买房时已经交付了全款，即使今后以房抵押贷款属于实物抵押，金融风险相对很低，不能据此认为侵犯了公共利益。因此本案借名买房法律关系合法成立。     

（2）本案借名买房也没有违反公序良俗。本案属于普通民事行为，借名买房在我国法律中没有明确规定，属于无名合同范畴，没有违反公序良俗。    

 综上，本案Z某与张某的借名买房法律关系依法成立，系双方之间真实意思表示，未侵犯公共利益、违反公序良俗，不存在合同无效的事由。     

综合本案证据和事实，Z某委托元某办理购房款资金监管协议和提取手续并指定名义购房人为张某，Z某缴纳房款及契税，并以房屋实际所有权人对房屋进行管理、使用、出租，对案涉房屋进行了装修、并以其本人名义与案外人签订《租房协议》并收取了租金。且案涉借名买房没有违反法律法规强制性规定，未侵犯社会公共利益。双方之间依法形成事实上的借名买房法律关系。

二、元某办理购房款资金监管等手续系受Z某委托并非受张某委托。     

1.元某证实受Z某委托办理案涉房屋和其他10套房屋的购房款资金监管手续，张某只是受指定登记为名义产权人。结合Z某一方提交的补充证据第二组证据，该组书证和元某证言相互印证，充分证实案涉房屋办理购房款缴纳及资金监管手续系受Z某委托，而且在Z某提交的补充证据第4页3.2项、11页，明确载明“在办妥转移登记、产权登记为乙方或者乙方指定的第三人的新的《不动产权证书》后…”“10号商铺已经登记于本人指定买受人张某名下”。显然张某属于受指定登记的名义产权人，而非真实购买人。      

在庭审质证环节，张某一方已经明确说明，元某与张某并不认识，显然张某不可能委托元某购买房屋并办理购房全部手续。    

 2.Z某委托元某办理购房手续和交款事宜，双方之间成立委托合同关系。依据《民法典》第九百一十九条规定“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”。Z某与元某之间的委托合同有效成立并履行完毕。张某没有委托元某办理委托事务，其双方不成立委托合同关系。    

 3.元某受Z某指示，案涉房屋名义产权人指定为张某并向Z某移交财产。办理完毕委托事务后，元某依据《民法典》第九百二十七条规定，将其处理委托事务取得的财产转交给Z某，Z某持有房屋产权证，后张某以遗失为名重新办理了产权证。

三、Z某对案涉房屋行使所有权人权利义务，进行装修出租，收取租金，承担物业费用。    

 1.在案Z某补充证据第三组证据、吴某、赵某证言等充分证实Z某支付费用对案涉房屋进行了装修管理。2020年11月，原告将案涉房屋的装修工程委托给案外人苏某某对该房屋进行了装修，同时安排原告名下公司的员工吴某负责部分原材料采购，赵某进行施工监督。装修期间的水电、物业费用由Z某承担支付。同时张某一方在举证和质证中均明确认可Z某对房屋进行装修管理并支付房款、装修款，这一事实得到双方确认。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于自己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定”。     

2.证人宁某证言以及支付租金流水充分证明Z某行使所有权对出租房屋进行管理并收取租金。Z某补充证据第四组证据55页证实宁聪云向Z某支付了2021、2022年租金40万元。张某一方对此事实予以认可。因张某系Z某公司出纳，宁某当庭证实在收取案涉房屋首笔租金时，Z某将张某银行卡交给承租人要求将租金10万元转入张某卡内，此并非支付租金给张某个人。

四、张某没有支付案涉房屋一分钱购房款、装修款。    

 1.Z某一审证据第二组第11页证据证明2020年8月26日Z某向元某支付购买案涉商铺购房款契税280万元。对Z某支付案涉房屋购房款事实张某一方予以当庭认可。而且张某并不知晓案涉房屋Z某支付的总的房款契税为280万元，并非购房合同中的2065569元及印花税、契税计103394.15元。   

 2.张某没有支付案涉房屋一分钱购房款、装修款。张某提供的招商银行户口历史交易明细，不能证实其支付案涉购房款。首先，张某不能证实转款性质系支付的购房款。再者，Z某补充证据（二）Z某与张某微信聊天记录证实，2020年10月29日张某向Z某转账140万元及2020年11月18日转Z某100万元的流水明细，系Z某公司贷款400万元中的部分转款流水，Z某当时只是使用张某招行卡进行转款，并非张某个人钱款支付购房款、装修款。该事实在微信聊天内容中明确说明。其次，不能简单将张某2020年9月至2021年招行卡的流水相加减就得出Z某还差欠张某款项，该计算没有法律事实依据，因为Z某使用张某银行卡转款的时候太多。最后，需要提请法庭注意，2016年至2021年期间，张某在Z某名下的昆明xx有限公司做出纳工作，公司和Z某个人的钱款进出都是张某经手负责。     

3.张某事实上没有购买支付案涉房屋的资金可能。从在案Z某提交的与俞某、张某商谈录音、视频，以及张某提交的补充证据中的仲裁申请陈述其每月工资3000元左右，充分证实，张某家庭收入不能支付案涉房屋购房款。     

张某与Z某从来没有关于案涉房屋房款、契税、装修款、物业水电费用的相关结算行为，那么张某自编支付Z某购房款、装修款属于空穴来风。    

 张某当庭辩解其支付了Z某垫付的案涉房款税费装修费2299300元完全与在案事实证据不符。首先，案涉房款契税实际280万元，张某辩称数目不相符；再者，张某当庭说明Z某从未给他讲过购买案涉房屋花费了多少钱款，他仅仅通过看家购房合同知悉；最后，Z某从未与张某协商过代其购房、装修、垫款等事宜，完全不符合事实，也和张某在Z某处打工的事实不符。

五、俞某系本案适格被告主体。     

由于案涉房屋形式上登记于张某与俞某婚姻期间，而且从在案Z某与张某、俞某的谈话录音中可知，俞某要求Z某给张某解决工作期间的社保问题，要挟与张某离婚分一半财产来看，显然本案处理与俞某具有利害关系。尽管俞某质证阶段当庭声明案涉房屋不属于夫妻共同财产，俞某同样应当参与庭审，并承担相应法律义务，属于适格被告。

六、关于本案证据的采信意见。     

 1.关于张某辩解支付Z某购房款税费装修费2299300元不实，相应证明内容不应采信。该款从张某与Z某微信聊天内容看，结合张某在Z某处作出纳工作的事实，充分证实该款不是张某的个人钱款，更不是支付Z某购房款。从张某招行卡、建行卡、农行卡的流水充分证实这些款均是Z某借用其银行卡打款的流水，所有权均属Z某。    

 2.张某关于对收取40万租金陈述前后自相矛盾，依法应当不予采信。2023年5月18日，在原告与被告张某质证过程中，张某一方称Z某收取租金40万元是被告张某支付给原告代其购买案涉房屋的代办费用，该陈述认可Z某收到租金40万元。但被告张某向承租人宁某发出的《催收租金与解除合同通知书》内容第1条“请贵方于2023年4月30日前足额支付已实际产生的租金350000元”相矛盾，该函件又说明没有收到租金。被告张某一方面向承租人催收租金，另一方面又认可原告收到租金40万元，足以证实被告张某的陈述自相矛盾，不具有真实性，应当依法不予采信。况且宁聪云当庭依据证实并非支付租金给张某，而是付给原告或者原告指示付给张某卡上。     

3.关于张某辩称2013年5月21日借款给Z某，并支付每月6000元利息不实不能采信。但是在案证据根本没有Z某向张某借款的债权凭证。依据《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》第二条规定民间借贷的成立须提供相应债权凭证。而且支付张某每月6000元系从2016年开始支付至2021年，是该期间Z某支付张某的工资，与张某辩称的支付利息起止时间完全不能对应。     

4.Z某提交的与张某微信聊天记录内容（有公证书证明）、视频资料、录音资料，属于合法证据，完全证实张某辩称的支付购房款不实。     依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十四条规定“电子数据包括下列信息、电子文件：（一）网页、博客、微博客等网络平台发布的信息；（二）手机短信、电子邮件、即时通信、通讯群组等网络应用服务的通信信息；（三）用户注册信息、身份认证信息、电子交易记录、通信记录、登录日志等信息；（四）文档、图片、音频、视频、数字证书、计算机程序等电子文件；（五）其他以数字化形式存储、处理、传输的能够证明案件事实的信息”。本案Z某提交的公证书载明的微信聊天以及双方商谈的视频、录音资料符合证据规定，张某当庭确认微信聊天真实性，应当采信该微信聊天内容、视频资料，录音资料张某、俞某代理人当庭表示认可真实性。     

张某提交的招商银行户口历史交易明细表，该明细表不能证明其支付购房款的事实，后来法庭调查的张某招行卡、建行卡、农行卡流水充分证明系其担任出纳期间Z某使用其银行卡产生的流水，而非支付Z某房款。    

 5.张某从头到尾就不能说明自己为何参与购房，怎样选择元某统一办理购房事宜，购房资金来源，购房后却从未形式房屋所有权人的权利进行装修出租收取租金事宜、为何要重新办理案涉房产证，等等缺失的证据链根本不能证明张某系案涉房屋真实购买人。     

6.张某辩称收取10万元租金不应采信，证人宁聪云当庭予以说明，系受Z某指示汇款到Z某提供的张某银行卡内，同样系支付Z某租金。      综上，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”之规定，原告有充分的证据证实对案涉房屋行使了占有、使用、收益和处分权，原告Z某系本案案涉房屋的真实权利人。请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。

作者：杜晓秋 律师    

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