“老赖”租户现形记

 在房屋租赁过程中，承租人一般处于相对弱势的地位，但是也不乏有些不付租金却又强行霸占房屋的“老赖”租户，房东在面对这样的租户时，将如何应对？

云南上首律师事务所李松律师结合实际案例，为您支招。
 案情简介

房东施某将自己名下房屋出租给邱某用于经营酒吧，双方签订为期4年的租赁合同，租金为年付，先付租金后使用房屋。合同签订后，邱某支付第一年租金给施某，邱某开始装修并开张营业。由于酒吧行业竞争越来越激烈，邱某经营的酒吧开始逐渐走下坡路。从第二年开始邱某就按月向房东支付租金，再后来更是拒绝支付租金。由于邱某的不诚信，施某与邱某协商解除合同，并要求邱某清空房屋交还钥匙，但邱某以混迹多年的江湖经验，玩起了“老赖”手段，打起了 “游击战”，非但不按合同约定支付租金，反而霸占房屋，且要求施某“分摊” 七十多万元的装修费。

案情分析

根据双方签订的租赁合同以及案情来看，法律关系简单，但案件存在一个非常棘手的问题！那就是邱某不出面解决问题，也无法取得联系，且酒吧在晚上才营业，法院无法正常送达法律文书，只能采取公告的形式送达。这样会使得诉讼程序无故延长半年左右，施某也将损失十余万元租金，为了降低当事人的损失，缩短诉讼时间才是本案的关键。

办案经过

律师接受施某委托后向人民法院递交了起诉状，法院在送达起诉状副本时，在找不到邱某本人的情况下，法院要求进行公告送达起诉状副本（公告送达期限为60天）。

经过实地调查发现：酒吧在晚上正常营业，白天关门并打出转租的广告，于是决定将计就计，逼“老赖”现行。施某找“客户”到酒吧联系邱某，约定次日见面详谈承接酒吧事宜。并与法官协商，次日到酒吧送达法律文书。

经过一番周折，法律文书总算是顺利送达到邱某手中，庭审也得以如期。后因施某缺席，法庭依法缺席审判，支持我方当事人全部诉讼请求。但是又再次面临判决书的送达问题（公告送达期限为60天）。无奈，施某再次让“客户”约邱某在周六晚间到酒吧实地看看营业情况，最终再确定是否承接酒吧。在同一时间，当事人施某要求物业关闭酒吧水电。“客户”明确表示不解决水电问题，绝不承接酒吧！

之后的案件进展当然跟读者想的一样，邱某当晚主动联系了施某，并到法院领取了判决书。判决生效后，施某申请法院强制执行，最终在当事人、律师、执行法官等多方的努力下，房屋钥匙终于交回到了施某手里。

    综上，当房东遇到“老赖”租户时，应当在第一时间找到律师，并在律师的帮助下明确诉讼策略以及诉讼方案，在“老赖”还未警觉时及时收集相关证据，避免各种诉讼风险，从而加快诉讼进程，减少直接或间接的经济损失。

办案心得
    在办理案件过程中，不能只考虑案件本身的法律关系，更应顾全大局，分析案件的真正关键点和难点，这样才能使得当事人利益最大化。本案案情简单，如果按照正常程序进行公告送达，那么就延长诉讼时间，造成当事人直接经济损失。所以律师需要分析和把握真正的案件难点，以达到最好的办案效果。
案件无大小，案情有难易，无论困难或容易，当事人根本利益为核心。笔者认为：就本案来说，直接为当事人减少经济损失达十余万元，就是最好的办案效果。
以上为笔者在办案过程中的心得体会，文章中若有错误与不足之处请批评指正。