案情简介】
2011年9月21日，梅某（已故，原告付某某系其配偶、梅小某系其女儿、李某某系其母亲）与云南某地产公司订立《商品房认购协议书》，双方约定由梅某向云南某地产公司购买商品房一套以及车位一个。房屋总价款为1067953元，车位13万元，梅某已将上述款项于2011年11月2日前付清，云南某地产公司已出具收据对以上事实予以认可。但该房屋及车位至今并未办理产权证。后由于该地产公司与本案被告有上亿元民间借贷纠纷，现该案已进入执行阶段。被告申请将该房地产公司数十套房屋查封，原告的房屋赫然在列。因此，原告提起案外人执行异议之诉，要求停止执行原告所有的房屋及车位。



【代理意见】
我们认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷案件，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行
； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
因此，只有同时满足上述四种情况时，才可以排除被告申请的执行，也就意味着原告可以保住其购买的房产和车位。因此，可以看出，如上四点即为本案的争议焦点。另外，购房者梅某已去世，其三位继承人能否取代其地位成为本案的原告主体，亦为本案的争议焦点。
一、双方之间并未签订合同，仅有《商品房认购协议书》，那么该协议书能否被认定为合法有效的书面合同？
我们认为，该协议书应被认定为双方签订的合法有效的书面合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”而《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房 买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间..... ”由于本案中，双方签订的协议对以上事实均予以明确约定，因此，该份商品房认购协议书应被视为双方签订的商品房买卖合同。
二、在人民法院查封前是否已合法的占有该不动产？
本案中，原告于2015年10月已向云南某地产公司领取房屋钥匙，并装修一个多月后入住，已实际的占有使用了该房屋。而被告于2016年6月才向法院申请执行原告房屋，因此，原告系在被告申请查封之前就已合法的占有了该不动产。
三、原告是否已支付完上述房屋及车位的全部价款？
经查明：2011年9月21日，原告签订合同当日已付房屋款37万元，以及车位款13万元，2011年11月2日又将剩余的697913元支付给地产公司。至此，原告已将全部房屋及车位款支付给地产公司，并且取得收据。
四、本案是否是因为买受人（原告）的自身原因未办理过户登记？
本案中，由于云南某房地产公司最初未取得商品房预售许可证，后又由于地产公司迟迟未通知原告办理过户的登记直至房屋被查封，因此，并非原告的原因导致未办理过户登记。
五、三原告是否具有诉讼主体资格？
本案中《结婚证》、《独生子女证》及《户口本》、《证明》及《情况说明》，已经证实购房者梅杰的第一顺序继承人仅有三原告；其次，根据《继承法》第二条规定，三原告的继承权自被继承人梅杰死亡之日取得，无需再有其他程序进行确认；再次，在本案中，三原告系要求共同确认购买方梅杰死后留下的房产的所有权由三原告共同享有，而非要求进行按份分割。因此，三原告在本案要求确认案涉房屋的所有权归属于三原告共同享有符合确权之诉，应在本案中得到一并处理。



【判决结果】
停止对昆明市西山区某小区某栋某号房屋以及某号车位的执行。
【案例评析】
近些年，房地产业迅猛发展，使房地产业在我国国民经济中的基础性、先导性、支柱性地位越来越突出。随之而来的关于房屋买卖的纠纷也呈爆炸式增长。在承办商品房买卖合同纠纷中要厘清案件涉及的主要法律问题，正确判断原告的诉求是否合理，关于原告合理的诉求，我们应予以认可，但对于非法诉求，我们要坚决捍卫被告的合法权益，使之不受侵犯。
具体本案而言，本案是典型的案外人执行异议之诉纠纷，地产公司与被告的民间借贷纠纷我方不予置评，但被告要求执行原告辛辛苦苦积累的财产必须要有理有据，否则，原告的合法权益又有谁能够来保障呢？作为弱势群体，我们应该学会运用法律来保护自己。执行异议之诉的案件非常难承办，在当事人自己申请异议被驳回后委托律师代理。根据前述法律规定，必须要四个条件都满足才能给足以阻隔债权人向法院申请的强制执行，因此，需要组织的证据也必须紧紧围绕那四个方面，最终，法院采纳了我方观点，支持了我方的诉讼请求，停止了对原告的房屋及车位的执行。
【结语和建议】
近十年来，涉及到商品房的纠纷逐年增多，希望大家在购买房屋时一定擦亮眼睛，审查开发商是否“五证齐全”，另外，可以选择一些较大的地产公司，规模信用均比较良好的且主体完工的房屋进行购买，否则，很有可能因为开发商各种各样的问题影响自己的居住和使用。买房乃头等大事，往往耗费一个家庭半生心血，希望大家一定要慎之又慎。